制度设计莫要“顾上不顾下”，激励业主是关键

上面描述的房屋养老金顶层设计看上去非常美好，倘若真能落地成为具有可执行性的制度，那当然是一件好事。但是，这个框架有一些隐含前提，它们未必能够变成现实。

第一个假设是，未来的土地出让金能够持续增加或保持稳定，或者至少不会大降。

前述顶层设计中，无论是公共账户，还是第一支柱都非常依赖于土地出让金收入。确实，各地的土地出让金收入前些年一直非常可观，而且逐步增长，但是这个趋势在2022年已经发生了逆转，而且从人口和经济发展趋势来看，未来重返增势的可能性也许不会很大。

第二个假设是，房子的价值（或市价）不会下跌到有人宁可不要房子也不愿缴纳专项维修资金的地步。这个假设也可能落空，中国有个别城市的许多房子事实上已经被废弃了。

第三个假设是，未来将会出现丰富的住宅养老保险产品供选择。这个假设也不一定能变成现实，因为这类保险的性质，就像前些年国家层面一直大力推动但始终雷声大雨点小的“以房养老”保险业务一样（其专业名称为“住房反向抵押养老保险”），看上去空间很大，但是实际操作起来受到的限制非常大，要克服的法律障碍也很多。

第四个假设是，政府、业主以及其他相关的行动者都很有意愿并高效率地参与房屋养老保险中来。这个假设的非现实性是显而易见的。现有的住宅专项维修资金，最受人诟病的一点就是，一方面不够用，另一方面真的需要用时又很难用得出去，其根本原因就在于集体行动的困难难以克服。另外，两类账户和三大支柱的框架，可能还隐含了另一个风险：将更多的业主权力转移到政府手中。

有数据称，全国范围内已经建立了业主委员会的小区，在全部小区中所占的比例仅为30％左右。根据现行法规，在没有业主委员会的情况下（或业主委员会“不愿意”管理的情况下），专项维修资金由政府主管机构管理，这本来就已经在一定程度上削弱了业主的权力了。前述房屋养老保险金的顶层设计，可能会进一步强化这一点。

有鉴于此，除了顶层设计之外，还要重视自下而上的探索。例如，江苏省泰州市的房屋维修“医保”，通过建立“房屋大病统筹金”，解决了房屋大修时维修资金续筹难题和居民出资维修的压力，也鼓励了业主正常缴纳物业管理费的积极性。

又如，许多小区虽然老旧，但是地段和风景绝佳，小区物业能够持续产生现金流。有些物业公司和小区合作，结合老旧小区改造，通过“经营小区”筹集房屋养老金。这方面成功的案例已有不少，值得重视。

总之，房屋养老金的制度设计，与所有其他制度设计一样，关键是激励相容，即要让业主真心认同――这样做既符合业主自己的利益，也不会影响他们的权力。因此，应该特别重视自下而上的探索。

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编辑｜刘军